Caroline Chateau vous éclaire également sur les exceptions pour déroger à l’encadrement des loyers appliqué dans ces villes.
Depuis le 1er juillet 2019 avec l’adoption de la loi ELAN, l’encadrement des loyers est de retour !
Seules les villes considérées en zone tendue sont tenues aujourd’hui par l’encadrement des loyers qui vise les métropoles du Grand Paris, Lyon, et Aix- Marseille Provence; Mais attention seul Paris intramuros a pour l’heure décider d’appliquer l’encadrement des loyers à titre expérimental pour une durée de 5 ans suivi de Lille et de sa banlieue Hellemmes et Lomme depuis le 1er mars 2020.
Toutefois vigilance pour une trentaine de communes, situées essentiellement en région parisienne, qui envisagent d’expérimenter à leur tour l’encadrement des loyers. Elles ont jusqu’au 25 novembre 2020 pour faire part de leur décision.
Toutes les autres villes de France ne sont donc pas à ce jour visées par l’encadrement des loyers et peuvent donc représenter une véritable opportunité pour de l’investissement locatif !
Ce dispositif d’encadrement des loyers s’applique aux baux d’habitation conclus au titre de résidence principale de l’occupant, à savoir les baux soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :
• Le bail de location vide
• Le bail de location meublé
• Le bail mobilité
Le loyer hors charges est plafonné lors de la remise en location du logement, ou lors du renouvellement du bail.
Chaque année, un arrêté du préfet d’Île-de-France fixe un loyer de référence appelé aussi loyer médian, un loyer de référence majoré (supérieur de 20% au loyer de référence) et un loyer de référence minoré (le loyer de référence diminué de 30%).
http://www.referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/
Une certaine souplesse est cependant accordée par le législateur dans la fixation du loyer.
Si le logement présente des caractéristiques particulières, il sera possible d’appliquer un complément de loyer. Le décret du 10 juin 2015, relatif aux modalités de mise en œuvre du dispositif d’encadrement du niveau de certains loyers, prévoit que l’application d’un complément de loyer est possible si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort qui n’ont pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence et qui sont déterminantes pour la fixation du loyer.
Enfin, existe t-il des dérogations à l’encadrement des loyers ? Oui !
Vous pouvez fixer librement votre loyer dans les cas suivants :
– Lorsque le logement est mis en location pour la 1ère fois, le propriétaire a la possibilité de fixer librement le montant du loyer
– Mise en location d’un logement vacant depuis plus de 18 mois
– Les logements ayant fait l’objet depuis moins de 6 mois de travaux d’amélioration d’un montant égal ou supérieur à une année de loyer.
– les logements loués en Résidences secondaires
– les logements loués à une société via un bail de logement de fonction
– la location saisonnière limitée à 120 jours pour les villes de +200 000 habitants avec une déclaration obligatoire. Pour une durée supérieure, il faudra prévoir un changement d’usage
– Relocation après des travaux d’amélioration – cette augmentation du loyer annuel ne peut dépasser 15% du coût réel des travaux dans la limité du loyer de référence majoré et le montant de ces travaux doit être au moins égal à la dernière année de loyer
Pour les locations meublés, pensez à opter au régime réel simplifié en LMNP pour profiter d’avantages fiscaux.
Le Loueur Meublé Non Professionnel est un dispositif fiscal permettant à tout contribuable français de bénéficier de réductions d’impôts pour l’achat d’un bien immobilier neuf ou ancien, dans le but de le mettre en location en tant que logement meublé. Vous pourrez ainsi diminuer fiscalement vos loyers et réduire vos impôts via ce dispositif de déductions de charges (travaux, intérêts d’emprunts, taxes etc..) et d’amortissement.
Pour toutes précisions supplémentaires, Caroline Chateau est à votre disposition pour vous accompagner dans votre investissement locatif.
A bientôt
Caroline Chateau
Rédigé le 23 mai 2020
